Der Rauchmelder in der Brandenburgischen Bauordnung

Unsere Landesregierung hat wieder einmal ein Gesetz erlassen ohne die Konsequenzen zu bedenken. Gemeint ist § 48 Absatz 4 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO).
Dort ist festgelegt, dass jede Wohnung bis zum 31.12.2020 mit Rauchmeldern auszustatten ist. Mit diesem Gesetz hat die Brandenburger Landesregierung den Rechtsanwälten für viele Jahre ein weites Betätigungsfeld eröffnet und den ohnehin schon völlig überlasteten Gerichten noch mehr unnötige Arbeit beschert.

Tücken der praktischen Umsetzung

Dies zeigt sich in der praktischen Umsetzung des Gesetzes. 
Die Vermieter gleich welcher Couleur kündigen ihren Mietern die Nachrüstung an und verkünden gleichzeitig die vom Mieter zu tragenden Kosten oder sie tun es eben nicht und tragen die Kosten selbst. Und die Mieter nehmen die Kosten hin oder eben nicht. Und so gibt es bereits eine Reihe von Prozessen Mieter gegen Vermieter, in den um die Frage der Rechtmäßigkeit der Übertragung der Kosten auf den Mieter gestritten wird. Auch beim Modus der Kostenübertragung gehen die Vermieter verschiedene Wege. Die einen legen es als Modernisierungsmaßnahme mit 11% auf die Betriebskosten um, andere verstecken die Mietkosten für die Geräte unter den sonstigen Betriebskosten. Im Ergebnis gibt es eine Reihe von Urteilen und noch mehr Meinungen und letztlich weiß niemand mehr, was juristisch korrekt und angemessen ist.
Der Dumme ist wie immer der Mieter.

Unklare Rechtslage

Die Rechtslage bei der Kostenumlage ist nicht eindeutig. Insbesondere betrifft dies die Umlage der Kosten für die Rauchmelder-Miete und die jährliche Rauchmelder-Wartung. Die Kosten für Installation und Montage sind allerdings so gering, dass viele Vermieter die Kosten selbst tragen.
Ein positives Beispiel gibt hier die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Rüdersdorf, (WBG) die keinerlei Kosten für die Rauchmelder auf Ihre Mieter umlegt.
Ein besonders negatives Beispiel findet sich auch in Rüdersdorf. Die Wohnungsbaugenossenschaft Rüdersdorf eG versendet die gleichen Ankündigungsschreiben wie die WBG Rüdersdorf mbH und setzt auch die gleiche Firma für die Montage und Wartung der Rauchmelder ein. Der Pkt. „3.2 Keine Ausnahme von der Ausstattungspflicht“ enthält allerdings einen zusätzlichen Satz.

„Die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder betragen pro Gerät 7,10 €/Jahr. Diese werden mit der Betriebskostenabrechnung jährlich abgerechnet.“

Über die Kosten der Wartung wird nichts gesagt. Auch unter welcher Position die Mietkosten abgerechnet werden sollen, wird nicht klar erwähnt. Damit ist der Ärger  vorprogrammiert. Es ist schon typisch für diese Genossenschaft, dass sie die Kosten auf die Mieter abwälzt obwohl die Mieter in Wahrheit Genossen und somit Eigentümer der Genossenschaft sind.

Nachstehend einige Kommentare und Urteile zum Komplex Rauchmelder

Rauchmelder mieten – Kosten umlegen: Geht das?

Hat der Vermieter die Rauchmelder nicht erworben, sondern nur gemietet, so ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt, ob die Mietkosten für die Gerätschaft auf den Mieter umgelegt werden können. Ein höchstinstanzliches Urteil hierzu gibt es noch nicht. Das Landgericht Hagen urteilte beispielsweise, dass die Kosten für die Anmietung keine Betriebskosten seien, weil die Miete anstelle der Anschaffungskosten trete (Az.: Az.: 1 S 198/15). Das Landgericht Magdeburg vertrat hingegen die Ansicht, die Betriebskostenverordnung sei nicht abschließend und die Mietkosten für die Rauchmelder können unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen (Az.: 1 S 171/11). (Auszug aus Immowelt)

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Sind Miet-/Leasingkosten für Rauchwarnmelder auf die Mieter umlegbar?

Einige Vermieter sind auf die Idee gekommen, die Rauchmelder nicht zu kaufen, sondern zu mieten und die entsprechenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen. Mietkosten sind nach überwiegender Ansicht aber nicht umlagefähig (LG Hagen v. 4.3.2016 – 1 S 198/15 -; AG Halle-Saalkreis v. 16.8.2016 – 95 C 307/16 -; AG Dortmund v. 30.1.2017 – 423 C 8482/16 -; Paschke GE 17, 146 (150); a.A. LG Magdeburg v. 27.9.2011 – 1 S 171/11(051) -; AG Hamburg-Altona v. 3.5.2013 – 318a C 337/12 -).

Die Kosten für die Anmietung treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Miet- oder auch Leasingkosten sind als Betriebskosten jedoch ebenso wenig umlagefähig, wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an, wie Betriebskosten. Sie füllen jedoch nicht den Betriebskostenbegriff aus, da es sich um Kapitalkosten handelt. Mietkosten für Rauchmelder dürfen somit nicht angesetzt werden. (Auszug aus Berliner Mieterverein)

Unzulässige Umlage der Mietkosten

Das Amtsgericht entschied gegen den Vermieter. Ihm stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu. Es sei zunächst unzulässig gewesen die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Zwar fallen sie laufend an. Sie seien aber als Kapitalkosten zu werten. Solche Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet wird. Solche Kosten können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. (Urteil Amtsgericht Dortmundvom 30.01.17 AZ 423 C 8482/16)

Ich habe mit Schreiben vom 22.02.2019 den Aufsichtsrat gebeten, die Umlage der Kosten für die Rauchmelder angesichts der unklaren Rechtslage und der Benachteiligung der Genossenschaftsmitglieder gegenüber den Metern der Wohnungsbaugesellschaft Rüdersdorf nochmals zu prüfen.